Quels types de locations sont concernés par l’encadrement des loyers à Paris ?
L’encadrement des loyers a été réactivé par la loi ELAN voté fin 2018. La Mairie de Paris a donc choisi de remettre en place ce système fin juillet 2019, après une annulation en juillet 2018
Cet encadrement avait pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de référence majoré.
Pour éviter les travers de la loi de 48 et ses loyers bloqués à des valeurs ridicules, la loi précise que la valeur maximale est égale à 120 % du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée.
A Paris l’observatoire des loyers a donc défini un ensemble de valeur de référence, appelé loyer médian de référence, correspondant aux médianes d’échantillons de baux définis en fonction d’une ventilation de critères :
- zone : Paris est découpée en 80 quartiers administratifs
- date de construction : quatre tranches sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
- type de location : vide ou meublée
- nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces
Les valeurs d’encadrement prennent donc bien en compte les meublés, pour lesquels l’encadrement des loyers s’appliquent également (quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an).
Vous trouverez les valeurs de référence d’encadrement sur le site suivant
http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
L’encadrement prévu par la loi ELAN s’applique aux nouveaux baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris et n’est pas rétroactif.
Un ancien bail situé largement au-dessus de la valeur de référence majorée peut très bien se poursuivre mais le locataire peut essayer de renégocier le loyer de deux manières :
solliciter une baisse sous la menace d’un congé : dans ce cas le bailleur peut être amené à accepter la baisse s’il sait que l’encadrement sur le nouveau bail l’obligera de toute façon à concéder cette réévaluation
renégocier lors du renouvellement : la loi ELAN a prévu un cadre de négociation par le locataire dans le cadre du renouvellement du bail post 1er juiller 2019; le réajustement n’est pas automatique et la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement
Complément de loyer exceptionnel au-delà de l’encadrement ?
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Article 140 de la Loi Elan
Le complément de loyer doit être justifié par un élément réellement exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.
Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables. Voici un tableau de synthèse qui
Quels sont les risques encourus en cas de dépassement ?
A titre préliminaire nous souhaitions vous rappeler que le modèle de bail obligatoire depuis 2014 impose d’indiquer explicitement les valeurs de référence médianes et majorées. Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majoré (valeur médiane + 20% pour rappel).
Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :
- demande au bailleur par courrier recommandé
- saisie de la commission de conciliation
- assignation au tribunal d’instance
La commission de conciliation est une instance rendant des avis non exécutoires, le locataire devra donc saisir le tribunal si le bailleur refuse d’appliquer la décision.
Le cas échéant vous êtes obligé d’indiquer sur le bail un complément de loyer justifié de manière explicite.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi […] En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. Article 140 de la Loi Elan
La nouvelle loi introduit également un dispositif permettant au « représentant de l’Etat dans le département » de fixer des amendes administratives au bailleur ne respectant pas les dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), amendes pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.
On parle donc bien ici de non-respect de l’encadrement, pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel qui peut être décidée par la commission de conciliation ou par un juge.
Dans les deux cas – contestation par le locataire ou sanction administrative – la loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majoré se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail
Comment éviter le plafonnement des loyers
L’encadrement des loyers s’appliquent aux contrats de location en résidence principale, vide ou meublés, soumis à la loi de 89.
Un moyen simple de sortir de cette mesure d’encadrement est donc de signer un bail qui ne soit pas en résidence principale.
Plusieurs types de baux vous permettent donc de fixer un loyer libre à Paris :
- louer à une société via un bail de logement de fonction
- louer en résidence secondaire / baux mobilité
- louer en saisonnier
Host in Paris, spécialiste de la location meublée à Paris, répond à toutes vos interrogations sur ce sujet !
